Часть украинцев, которые продавали недвижимость за границей были уверены, что к нему применяют такие же налоговые правила, как и в Украине. Речь идет о том, что если быть владельцем недвижимости дольше трех лет – продажа будет без налогов. Однако налоговая квалифицирует продажу за рубежом совсем иначе – как иностранный доход, а для него действуют свои правила, и никаких льгот нет.

Это объяснила юридическая компания YANKIV. Там отметили, что зарубежная недвижимость не подпадает под привычные освобождения и к ней применяется ставка 23% от всей суммы, без вычета расходов на покупку. Статьи 172 Налогового кодекса предусматривает норму: первая продажа недвижимости за календарный год, при условии, что объект находился в собственности более трех лет, освобождается от НДФЛ (Налога на доходы физических лиц) и военного сбора. Для квартир и домов на территории Украины это правило работает безупречно.

Однако эта статья не содержит прямого указания на то, что речь идет исключительно об украинской недвижимости. Эта правовая неоднозначность годами давала владельцам зарубежного имущества надежду, будто правило универсальное. Однако налоговая читает кодекс иначе.

Государственная налоговая служба (ГНС) Украины сформулировала свой ответ предельно четко. Когда физическое лицо-резидент Украины продает недвижимость в другой стране, полученный доход классифицируется как иностранный. А иностранные доходы регулируются отдельными нормами кодекса.

Практическое следствие однозначно: не имеет значения, сколько времени недвижимость была в собственности. Зарубежный объект выпадает из-под действия льготы полностью. Никаких исключений или переходных периодов не предусмотрено.

Налоговая нагрузка состоит из двух платежей: Итого это 23%, и считаются они от полной суммы, за которую был продан объект. Налоговая прямо указывает: расходы на приобретение недвижимости не уменьшают базу налогообложения. Например: квартиру приобрели за 100 тыс. евро, а через несколько лет продали за 120 тыс. евро. Реальная прибыль – 20 тыс. евро. Но ГНС начисляет налог на все 120 тыс. евро. Пересчет суммы в гривны происходит по официальному курсу Национального банка Украины. Курс берется на дату фактического поступления средств от продажи или на дату нотариального оформления сделки.